Impuesto a la vivienda vacía: ¿solución a la crisis habitacional?

La crisis habitacional en España

El gobierno de España, ante la crisis habitacional que se presenta, anuncia una batería de medidas para solucionar el problema de acceso a la vivienda en España. Entre esas medidas se anuncia un incremento de la tributación de viviendas vacías. El objetivo de las medidas es punitivo y consiste en gravar con un incremento de impuestos la tenencia de vivienda vacía.

El propósito de este artículo será analizar si la movilización de vivienda vacía mediante los procedimientos punitivos planteados por el gobierno puede contribuir a aliviar o solucionar el problema de vivienda en España.

Nota del autor: este artículo se puede considerar una extensión del informe “Radiografía del mercado de vivienda” publicado por este mismo centro de investigación.

 

La problemática: el acceso a la vivienda empeora

La vivienda se está convirtiendo en uno de los grandes talones de Aquiles de la economía española. El acceso a la vivienda está empeorando a marchas aceleradas en España. El precio de la vivienda crece mucho más rápido que la inflación y que lo salarios. La situación es especialmente grave en las grandes ciudades españolas.

Gráfico 1

3,8 millones de viviendas vacías en España

El Instituto Nacional de Estadística (INE) estima que existen 3,8 millones de viviendas vacías en España. Este dato implica que una de cada siete viviendas se encuentra vacía en España.

Gráfico 2

La lógica más básica nos dicta que movilizar una fracción de estos casi 4 millones de viviendas podría aliviar, cuando no solucionar el problema de acceso a la vivienda en España.

El Banco de España calcula el déficit habitacional desde el año 2022 en unas 425.000 viviendas[1] (aunque ha disminuido su estimación en comparación con el año pasado)[2].

Gráfico 3

El argumento principal es el siguiente: con apenas movilizar un 15% de vivienda vacía en España se conseguiría un resultado mucho más rápido y eficaz que incrementando la construcción.

En 2024 se dieron algo menos de 130.000 visados[3] de obra nueva en España mientras que la vivienda nueva entregada rondó las 100.000 unidades. La movilización de un 15% de vivienda vacía podría añadir de forma rápida casi 600.000 nuevas viviendas a la oferta actual, el equivalente a 5 o 6 años de construcción al ritmo actual.

Ante lo que parece una aplastante lógica económica, el ejecutivo de Sánchez se ha propuesto penalizar con más impuestos la vivienda vacía con el objeto último de “movilizarla” o sacarla al mercado de alquiler o de venta. Y, con los datos en la mano, podría parecer que el gobierno de España tiene razón para tomar esta medida.

El problema: ¿dónde está la vivienda vacía?

La lógica utilizada por el gobierno para movilizar tamaña cantidad de vivienda vacía adolece de un grave defecto. Y es que la distribución territorial de la vivienda vacía no coincide con el patrón de demanda de vivienda (ya sea en régimen de alquiler o de compra).

La vivienda vacía se concentra en áreas rurales, en municipios muy pequeños, alejado de las grandes ciudades que es donde se concentra la demanda. En municipios de menos de 10000 habitantes 1 de cada 5 viviendas está vacía mientras que en municipios de menos de 1000 habitantes 1 de cada 3 viviendas está vacía.

Gráfico 4

Si lo vemos en términos por habitante, la situación es muy similar. Existen 14 viviendas vacías por cada 100 habitantes en municipios de menos de 10000 habitantes. Las viviendas vacías suben hasta 40 viviendas por cada 100 habitantes en municipios con menos de 1000 habitantes. En grandes ciudades la cifra cae hasta 3,5 viviendas por cada 100 habitantes.

Gráfico 5

La vivienda vacía se concentra en lugares poco poblados

Como análisis complementario al anterior podríamos añadir el componente geográfico. La vivienda vacía en España se concentra en provincias poco pobladas que suelen población a otras provincias. Las provincias más pobladas, en claro contraste, cuentan con muy poca vivienda vacía.

Gráfico 6

Y es que esto al final tiene sentido. Si hay gran demanda de vivienda, el coste de oportunidad de mantenerla ociosa es muy grande (con independencia del coste explícito en forma de impuestos que pretende incrementar ahora el ejecutivo español).

Capitales de provincia vs resto de la provincia

Incluso dentro de provincias poco pobladas, hay grandes disparidades entre la cantidad de vivienda disponible en la capital de la provincia y en el resto de la provincia.

Gráfico 7

Gráfico 8

De esta forma podemos constatar de nuevo cómo, efectivamente, la vivienda vacía se concentra fuera de las áreas urbanas. La gente quiere vivir en ciudades y la vivienda vacía se encuentra lejos de ellas.

Gráfico 9

El otro gran problema: sobreestimación de vivienda vacía

El INE estimó la vivienda vacía mediante un ingenioso sistema: midió el consumo de electricidad por vivienda y, aquella que no tuviera consumo en los últimos 6 meses la catalogó como vacía.

El problema es que el INE estimó de esta manera la vivienda vacía en el año 2021. En el año 2021 todavía estaban en pie gran parte de las graves (e ilegales) restricciones de movilidad. En este año mucha vivienda secundaria pudo haber sido catalogada de forma errónea como vivienda vacía. Por lo que, es posible que el parque de vivienda vacía sea, en realidad, muy inferior a los 3,8 millones con los que cuenta el ejecutivo.

Una comparación con otra estimación nos puede hacer dudar de la cifra de 3,8 millones de viviendas vacías con las que cuenta el gobierno de España. Por ejemplo, la Encuesta sobre el uso de la vivienda que realiza el gobierno vasco arrojó cifras de vivienda vacía en las grandes ciudades que era la mitad de la registrada por el INE.

Gráfico 10

Conclusión

La propuesta de “movilizar” la vivienda vacía que inicia el ejecutivo podría ser una buena idea para solucionar el problema de la vivienda en España.

El problema es que la vivienda vacía se encuentra en lugares alejados de grandes ciudades, lejos de los lugares en los que la población quiere vivir.

Por tanto, podemos concluir que el problema de la vivienda en España es de mala adecuación geográfica de la oferta a la demanda. Los lugares donde hay vivienda disponible no son aquellos en los que se concentra la demanda de vivienda.

Por esta razón, o se redistribuye la demanda de vivienda, cosa que no parece viable, o se adecua geográficamente la nueva oferta de vivienda a la demanda.

La solución pasa, por tanto, por incrementar la construcción de nueva vivienda en las grandes ciudades españolas.

 

 

[1] Concretamente, un rango de entre 400.000 y 450.000 viviendas

[2] El cambio de dirección en el Banco de España podría tener que ver con este cambio ya que el problema de vivienda parece haberse agravado en el último año.

[3] Concretamente 127.700 visados.