El mercado del alquiler en Barcelona: rentas al alza, viviendas cada vez más pequeñas

Barcelona lleva dos años aplicando topes a los alquileres en zonas residenciales tensionadas, tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda. Cataluña fue la primera comunidad autónoma en implementar esta medida, con Barcelona como principal referencia. El Ayuntamiento, la Generalitat y el Gobierno han defendido repetidamente que la política está funcionando, señalando que las rentas medias no han seguido subiendo como antes del control.

Los datos oficiales del Servicio de Estudios y Documentación de Vivienda de la Generalitat de Catalunya muestran que, en el segundo trimestre de 2025, la renta media de los nuevos contratos de alquiler en Barcelona se situó en 1.136 euros mensuales, lo que supone un descenso del 4,85% con respecto al primer trimestre de 2024, momento en el que entran en vigor los controles de rentas.

Sin embargo, este dato no tiene en cuenta las características de las viviendas que se están alquilando. De hecho, si observamos el precio por metro cuadrado, se sitúa 16,56 euros/m², es decir, prácticamente al mismo nivel que antes de las regulaciones.

¿Y por qué las rentas del alquiler han bajado mucho más que el precio por m²? Porque el tamaño medio de las viviendas que se alquilan han caíd un 4,79%. Las viviendas alquiladas en Barcelona tienen ahora una superficie media de 71,4 m².

Lo que está pasando es que las viviendas más grandes están saliendo del mercado de alquiler. Las que quedan disponibles son cada vez más pequeñas y, por tanto, más baratas en valor absoluto. Pero el metro cuadrado es más caro. Esto tiene una consecuencia directa: el control de precios puede venderse a la opinión pública como un éxito si solo se mira la renta media, cuando en realidad lo que ocurre es que las mejores viviendas abandonan el mercado una vez que termina el contrato.

Los datos de actividad del mercado confirman esta dinámica. En el segundo trimestre de 2025 se firmaron 7.411 contratos de alquiler en Barcelona, un 24,57% menos que un año antes. Estamos muy lejos de los máximos históricos: en el primer trimestre de 2021 se registraron más de 14.000 contratos. La actividad se ha reducido prácticamente a la mitad.

La conclusión es clara: el mercado del alquiler en Barcelona se está contrayendo. Menos contratos, viviendas más pequeñas y precios por metro cuadrado al alza. Los datos oficiales permiten hacer seguimiento de esta tendencia, pero no parecen ser el centro del debate público sobre la política de vivienda en la ciudad.