España acumula un déficit de 750.000 viviendas: el informe «La vivienda y el precio de la escasez» explica por qué la vivienda ha subido un 50 % desde 2018
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Claves del informe «La vivienda y el precio de la escasez»:
- España acumula un déficit de casi 750.000 viviendas desde 2021: se formaron 1,2 millones de hogares y se terminaron menos de 0,5 millones de viviendas.
- Los precios de compraventa y alquiler en España han subido alrededor de un 50 % desde 2018, muy por encima de los salarios y de la inflación.
- La inmigración explica el 60 % de la subida del precio de compraventa y el 41 % del alquiler en España. La vivienda turística (1,3 % del parque) y los fondos de inversión (4,4 %) no bastan para explicar el encarecimiento.
- La causa de fondo es que la oferta no reacciona: el urbanismo restrictivo y una regulación de la construcción cada vez más exigente frenan la llegada de vivienda nueva.
El informe del Centro Ruth Richardson detalla que la presión de los nuevos habitantes explica el 41 % de las subidas del alquiler en un entorno con una oferta de construcción estancada
España acumula un déficit estimado de casi 750.000 viviendas desde 2021, una brecha entre casas construidas (oferta) y hogares creados netos (demanda) que ayuda a explicar el fuerte encarecimiento del mercado inmobiliario. Los precios de la vivienda y los alquileres han aumentado alrededor de un 50 % desde 2018, muy por encima de la evolución de los salarios y de la inflación general. Además, la inmigración explica el 60 % del incremento del precio de compraventa y el 41 % del encarecimiento del alquiler.
Según el informe «La vivienda y el precio de la escasez» del Centro Ruth Richardson (Universidad de las Hespérides),elaborado por Daniel Fernández Méndez, Santiago Calvo López y Gonzalo Melián Marrero, desde 2021 se han formado en España unos 1,2 millones de hogares y se han terminado menos de 0,5 millones de viviendas, un déficit cercano a las 750.000 unidades. Alemania, en cambio, construye más viviendas que hogares nuevos y ha mejorado su accesibilidad residencial.
La inmigración y el aumento de la demanda
El informe analiza los principales factores que podrían explicar el incremento de la demanda de vivienda y concluye que el crecimiento demográfico, impulsado fundamentalmente por la inmigración, constituye el principal factor explicativo de la presión sobre los precios.
Los investigadores del Centro Ruth Richardson estiman que, en España, un aumento del 1 % de la población está asociado a un incremento del 2,7 % en el precio de la vivienda. Con variables de control y estimaciones conservadoras, el efecto es del 1,8 % en el precio real de compraventa y del 1,7 % en el alquiler.
El informe «La vivienda y el precio de la escasez» atribuye a la inmigración el 60 % del incremento del precio de compraventa y el 41 % del aumento del alquiler en España. En la ola migratoria de 1998–2008, la inmigración explicaba cerca del 33 % del encarecimiento.
Incidencia de la vivienda turística y los fondos de inversión
El estudio también examina otras explicaciones habituales del encarecimiento inmobiliario, como la existencia de una nueva burbuja especulativa, el crecimiento de la vivienda turística o la actividad de los grandes inversores inmobiliarios.
El Centro Ruth Richardson considera muy improbable que España viva una burbuja inmobiliaria como la de 2000–2007: la relación entre precio de compraventa y alquiler se ha mantenido estable, y en algunas provincias los precios han caído en términos reales.
Según el Centro Ruth Richardson, la vivienda turística representa solo el 1,3 % del parque residencial español, y las sociedades mercantiles, incluidos los llamados fondos buitre, poseen alrededor del 4,4 % y no han aumentado de forma significativa su actividad. Ninguno de los dos factores basta para explicar el encarecimiento de la vivienda en España.
Las restricciones a la construcción agravan el problema
La principal conclusión del informe es que el incremento de la demanda no habría provocado una crisis de esta magnitud si la oferta de vivienda hubiera podido reaccionar con suficiente rapidez. Sin embargo, la construcción no ha respondido al crecimiento de la población ni a las señales de precios del mercado.
El informe «La vivienda y el precio de la escasez» concluye que la crisis de vivienda en España se debe sobre todo a que la oferta no ha respondido a la demanda: un urbanismo muy restrictivo y una regulación de la construcción cada vez más exigente han reducido la rentabilidad de la promoción y frenado la llegada de vivienda nueva.
Sobre el centro Ruth Richardson
El Centro Ruth Richardson de Análisis de Políticas Públicas es un centro de estudios que analiza políticas públicas desde un enfoque basado en la libertad, la innovación y la responsabilidad individual. Toma su nombre de Ruth Richardson, ministra de Finanzas de Nueva Zelanda entre 1990 y 1993, que impulsó un programa de reformas económicas y regulatorias de orientación liberalizadora.
Sobre los autores
Daniel Fernández Méndez
Doctor en Economía, director del Centro Ruth Richardson y profesor de la Universidad de las Hespérides. Está especializado en teoría monetaria, ciclos económicos, macroeconomía y políticas públicas, combinando investigación, docencia y divulgación económica.
Santiago Calvo
Doctor en Economía por la Universidad de Santiago de Compostela. Profesor de economía en .h. Colabora con think tanks como el Instituto Juan de Mariana, la Tax Foundation y Fundalib. Analista económico en El Mundo y Radio Galega, y coautor del libro Que no te engañen (Deusto).
Gonzalo Melián Marrero
Cofundador y vicerrector de la Universidad de las Hespérides (.h) y director y socio fundador de OMMA Business School Madrid. Miembro de la Mont Pelerin Society, del Instituto Juan de Mariana y de la Real Sociedad Económica de Amigos del País de Gran Canaria. Doctor en Economía (URJC) y Doctor en Arquitectura (ULPGC), ha sido F. A. Hayek Visiting Scholar en la George Mason University y Postdoctoral Visiting Researcher en la Cardiff University. Fue profesor adjunto en IE University (2007–2023) y director fundador de la sede en Madrid de la Universidad Francisco Marroquín. Ha publicado en revistas como Land Use Policy, European Planning Studies, Procesos de Mercado y Architecture, City and Environment.
Sobre los autores
